•  Nederlands
  •   English
  •   Deutsch

Het Eigendomsregister (Grundbuch)

Sper-Vormerk.
(blokkade van het eigendomsregister ten behoeve van de koper tot de daadwerkelijke eigendomsoverdracht)

Auflassungsvormerkung
(dwingend voorgeschreven voorwaarde(n) die bepalend zijn voor de rechtgeldigheid van een koopkontrakt)

Bij aankoop van onroerend goed / vastgoed in Duitsland bent u in tegenstelling tot in Nederland na passeren van de koopakte bij de notaris nog geen eigenaar.
U bent eigenaar wanneer u als eigenaar in het grundbuch, eigendomsregister, als eigenaar ingeschreven staat.
Dat wordt door de notaris geregeld wanneer hem door de verkoper of middels onherroepelijk bewijs van de koper bewezen is dat de koopprijs is voldaan.
Niet aan de Notaris maar over het algemeen direct van de koper naar de verkoper.
Daar waar in Nederland de notaris zijn “recherche” alvorens de koopakte voor hem/haar passeert, gebeurt dat in Duitsland na het ondertekenen van beide partijen.
In de koopakte staan daarom ook een groot aantal artikelen waaraan voldaan moet worden alvorens de notaris het koopcontract als wettelijk en rechtmatig verklaart.
Op het moment dat er niets meer een eigendoms verandering in de weg staat wordt dat schriftelijk aan koper en verkoper bekend gemaakt. Dit gebeurt middels een schrijven genaamd: Fälligkeitsmitteilung.
Hiermee verklaart de notaris dat aan alle in het koopcontract genoemde voorwaarden is voldaan en vordert hij tevens de betaling van het object aan de koper (binnen een vastgesteld aantal dagen).
De koper is dan gehouden de koopprijs te betalen precies zoals dat ik de Fälligkeitsmitteilung is beschreven. Dan kan in 1 bedrag naar 1 verkoper, rekeninghouder, maar kan ook in verschillende deelbedragen naar bijvoorbeeld meerdere erfgenamen, meerdere verschillende rekeninghouders.

Op het moment dat er voor de notaris zekerheid is dat de koopsom is voldaan en ontvangen door de verkoper of verkopers gaat hij de verandering van het grundbuch in werking zetten.
Als die verandering plaatsgevonden heeft ontvangt u daar dan ook weer schriftelijk bewijs van en dan…….bent u eindelijk eigenaar.

Om te voorkomen dat een “onverlaat” een poging doet om het object aan een ander te verkopen nadat U de koopakte bij de notaris heeft ondertekend wordt er in het grondboek een “sper-vormerk” ingeschreven. Het bewijs van deze blokkade is in het koopcontract beschreven als een auflassungsvormerk. Een dwingend voorgeschreven voorwaarde om het koopcontract geldig te verklaren.
Dit spervormerk geeft u als koper enige zekerheid voor u eigenaar bent dat u ook inderdaad eigenaar wordt.
U wordt immers eigenaar nadat uw betaling is bevestigd dus zonder dit spervormerk zou het door u betaalde object ook aan meerdere andere kopers kunnen worden verkocht.
Theoretisch natuurlijk want via Hollander-makler loopt u natuurlijk sowieso geen enkel risico, daar behoeden wij U voor.